Liquidatiefase?

Vanaf de top is de Nederlandse huizenmarkt nu ongeveer zo'n 10 procent in waarde gedaald en vanmorgen meldde de Rabobank in het Financieel Dagblad dat de markt nog 10 procent is overgewaardeerd. Echter had de Rabo er beter geen percentage aan vast kunnen plakken, want naar mijn mening had dit bericht een symbolische betekenis. En dat niet alleen.

Vooralsnog is namelijk onbekend wat een, in welke mate ook nog onbekende, aanpak van de hypotheekrenteaftrek voor invloed zal hebben op de huizenmarkt.

De huizenmarkten zijn in de ontwikkelde economieën erg belangrijk en er is sprake van een positieve correlatie tussen de werkloosheid en de huizenmarkt. Beide onderdelen van de macro-economie hebben grote invloed op elkaar. En dit is ook gebleken in landen als Spanje en de Verenigde Staten in de afgelopen jaren. 

Als de huizenmarkt in elkaar zakt, dan loopt de werkloosheid op, waardoor er weer minder mensen een huis kunnen kopen. Een neerwaartse spiraal die andersom natuurlijk ook geldt;een groeiende huizenmarkt helpt de werkgelegenheid, waardoor weer de huizenverkoop wordt gestimuleerd.
Achter de woningmarkt zit namelijk een hele industrie; denk hierbij aan de makelaarskantoren, notarissen, bouwbedrijven, bouwmarkten etc.

Momenteel zitten we duidelijk in de versterkende neerwaartse spiraal. De recessie die ons land nu aandoet heeft er voor gezorgd dat de werkloosheid in NL voor Nederlandse begrippen vrij hoog staat; namelijk momenteel op zo'n 6 %.
Daarbovenop komt vandaag het nieuws dat het kabinet heeft laten onderzoeken dat de Nederlandse gezinnen steeds meer moeite hebben om de maandelijkse rekeningen te betalen. En dan heb ik het nog niet eens over dat de banken erg moeilijk doen met het verstrekken van nieuwe hypotheken. Zo zijn er een aantal donkere wolken die boven de markt drijven en een positieve ontwikkeling voorlopig uitsluiten.

Dus ik herhaal; de Rabo had beter een percentage achterwege kunnen laten, want die 10 % is hoe dan ook een foute en mijns inziens een veel te lage inschatting.

Tot slot moet er nog rekening worden gehouden met de liquidatiefase die in de huidige crisis nog niet is opgetreden in de prijsdalingen. Deze fase doet zich voor wanneer er bij een groot deel van de huizenverkopers in de markt het water dermate tot de lippen staat waardoor deze groep besluit om flink onder hun verkoopprijs te gaan zitten. Om er maar vanaf te (kunnen) komen.
Dit is het punt dat de echte versnelling in de prijsdalingen optreedt. De redenen hiervoor zijn een giftige cocktail van onder andere executieverkopen, (door) de hoge werkloosheid en de lange tijdsduur van de te koop staande huizen.

Dit fenomeen deed zich ook voor bij de laatste huizencrisis in NL in de jaren 80, en is ook terug te vinden in de recente huizencrises in de VS en Spanje.

Kortom, het einde is nog lang niet in zicht; er zit nog genoeg lucht in de markt....