In mijn vorige bericht over de huizenmarkt, Liquidatiefase? , berichtte ik over een belangrijke relatie; namelijk die tussen de werkloosheid en de huizenprijzen. De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn vrij sterk afhankelijk van de werkloosheid en vice versa. Op een bepaald punt, de liquidatiefase, zou er een versnelde prijsdaling kunnen plaatsvinden op de woningmarkt omdat de verkopers het niet langer zien zitten en een forse korting op hun verkoopprijs gaan geven.
Dit punt is zeker in de huidige prijsdaling nog niet bereikt. Over de huidige ontwikkeling van de vastgoedprijzen kan men zeggen dat ze nog in een erg langzaam tempo omlaag gaan. En dit vergelijk ik dan met de ontwikkelingen begin jaren '80; deze waren korter maar vooral krachtiger.
In een vrij korte periode van ongeveer 3 jaar zakten de prijzen toen met meer dan 30 %, terwijl de huidige daling gemiddeld zo'n 12 % betreft. Vandaar de grote vraag die gepoogd wordt te beantwoorden in dit stuk; hoe komt het dat de huidige prijsdaling vooralsnog vrij langzaam gaat, terwijl dit begin jaren '80 vele malen sneller en heviger was?
Een belangrijk demografisch gegeven om in het achterhoofd te houden bij dit artikel zijn de babyboomers; de dertigers van destijds tijdens de crisis in de jaren '80, zijn de (bijna) gepensioneerden van nu.
Vooral voor de ontwikkeling van de huizenmarkt van dit moment is dat van belang ; deze groep is namelijk (als het goed is ) flexibeler in het al dan niet in de verkoop zetten van de eigen woning. Zij hebben namelijk hun huis gekocht in de periode aan het begin van de opwaartse huizenprijsbeweging; én een deel van hen heeft de schuld op hun huis inmiddels afbetaald. (zo zouden mensen dit ook moeten doen). Daar staat wel tegenover dat men zich opnieuw in de schulden heeft gestoken voor óf een ander huis, óf een nieuwe keuken , dakkapel etc.
Een verklaring waarom de huidige daling nog vrij mild is, zit hem toch met name in de ontwikkeling van werkloosheid. De overheid heeft in de recessie van 2008/2009 snel maatregelen genomen om een hard oplopende werkloosheid te kunnen voorkomen.(zoals de deeltijdww). Nu loopt de werkloosheid in de huidige recessie weer op tot het hoogste niveau sinds 2005; werkloosheidscijfers .
Ter vergelijking; in de jaren '80 liep de werkloosheid heel snel op tot boven de 800.000. Dit betreft een percentage van ruim boven de 15 %(!!). De komende kwartalen zullen uitwijzen hoe dit zich verder zal ontwikkelen.
Een andere verklaring voor het ineenstorten van de woningmarkt begin jaren '80 betreft de snel oplopende rente destijds. Met enorm hoge rente percentages en een hoge (jeugd)werkloosheid was het voor de startersgeneratie toen onmogelijk om een huis te kunnen financieren. Een hypotheek was immers niet te krijgen in een dergelijke omgeving.De huidige lage rente is heeft ook amper een stimulerend effect op de vastgoedmarkt,omdat banken strenger zijn bij het verstrekken van hypotheken
Hard oplopende prijzen (hoge inflatie) was ook debet aan de problemetaiek in de jaren '80, omdat de dagelijkse behoeftes als voeding en energie snel duurder werden wat weer een drukkend effect had op het deel van het inkomen dat gespaard kon worden.
Een groot probleem echter anno 2012, wat zeker een negatieve invloed zal hebben op de werkgelegenheid, is dat de overheid zich de komende jaren fors zal terugtrekken, omdat zij moet gaan bezuinigen. Een goede vooruitzicht op de woningmarkt is dan ook verre van dichtbij.
Een verdere prijscorrectie tot minimaal de 30% van de jaren '80 is dan ook zeer realistisch. Hoe snel deze zal plaatsvinden is afhankelijk van de invloed van de huidige recessie, de terugtrekkende overheid én daarbij beperkende maatregelen op met name de ontwikkeling van de werkloosheid.
Het moge vaststaan dat de neergaande woningmarkt nog jaren een drukken effect zal hebben op de Nederlandse economie.
Nu een huis kopen? ; ik dacht nog maar even van niet !! Omstreeks 2017 maar eens opnieuw gaan kijken !
Mooie vergelijking met de jaren 80, hoewel het een hele andere crisis was, zijn de gevolgen natuurlijk goed te vergelijken. Ik denk zelf dat de babyboomers zoals je zegt nog steeds in de schulden zitten, aangezien dit de afgelopen jaren is gestimuleerd (liever aftrekken dan aflossen =P) en omdat deze generatie natuurlijk heel erg afhankelijk is van de sociale voorzieningen van de overheid. Als ze slim zijn zorgen ze ervoor dat schulden maken niet meer rendabel is, en dat onze generatie daardoor weliswaar goedkoop een huis kan krijgen, maar dat we onszelf wel kunnen bedruipen... Denk je dat dat gaat gebeuren of dat de huidige hervormingen niet rigoureus genoeg zijn?
BeantwoordenVerwijderen@Gwen; ja wat in het Westen een diepe economische crisis was was destijds in met name Latijns-Amerikaanse landen toen een schuldencrisis trouwens; miss leuk om te weten.
VerwijderenSchulden opbouwen is door de lage rente nu JUIST erg rendabel; voorlopig blijven we nog schuld op schuld stapelen. Bijvoorbeeld blijft er immers een begrotingstekort elk jaar; overschotten staan niet in het vocabulaire